Lloguer a Andorra: la Llei 11/2026 regula els contractes i els lloguers del 2027 al 2030

El que diu la llei

El Consell General va aprovar el 4 de juny de 2026 la Llei 11/2026, que fixa el «règim jurídic aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent per al període 2027-2030». Entra en vigor l’1 de gener de 2027, amb una excepció: la seva disposició transitòria segona, aplicable des de l’endemà de la seva publicació al BOPA, ja permet a l’arrendador anunciar la seva decisió de renovar o de resoldre el contracte, amb un preavís de sis mesos com a mínim.

El text pren el relleu de la Llei 24/2023, del 28 de novembre de 2023, les pròrrogues de contractes de la qual arriben al seu terme. La seva exposició de motius el presenta com una transició cap a la llibertat contractual de la Llei d’arrendaments de finques urbanes (Llei 15/2022):

El meu contracte es prorroga? El calendari 2027-2030 segons l’any de signatura

Els contractes de residència habitual i permanent formalitzats el 2021 o abans surten de les pròrrogues per onades, fins al 2030. La llei els reparteix en quatre categories, segons l’any de signatura o el lloguer per metre quadrat: n’hi ha prou de complir un dels dos criteris per pertànyer a una categoria.

El lloguer per metre quadrat es calcula sobre la superfície computable, sense places d’aparcament, trasters ni despeses. Al final de cada pròrroga, l’arrendador pot resoldre el contracte amb un preavís de sis mesos com a mínim; si no ho fa, el contracte pot continuar per pròrroga tàcita.

Al final d’aquestes pròrrogues, el contracte torna al règim general dels arrendaments de finques urbanes: la durada, la pròrroga tàcita i el preavís es presenten a la nostra guia sobre les normes d’un contracte d’arrendament a Andorra.

Contracte nou: quant pot augmentar el lloguer?

Quan se signa un contracte nou, amb el mateix arrendatari o amb un altre, ha de durar com a mínim cinc anys, i l’augment del lloguer està limitat. El límit depèn del lloguer per metre quadrat del contracte anterior: és un percentatge anual que s’afegeix a l’IPC (índex de preus de consum), cada any dels cinc anys del contracte (article 2).

El 2027, per als contractes nous que succeeixen els contractes de la primera categoria, la part d’IPC repercutida el primer any es limita al 2,5 % (disposició transitòria quarta).

Un règim particular s’aplica als habitatges llogats per sota del preu assequible del parc públic d’habitatge de la seva parròquia, que la llei fixa de 7,95 €/m² a Canillo a 10,70 €/m² a Andorra la Vella i a Escaldes-Engordany: durant els tres primers anys, el lloguer es pot equiparar a aquest preu per terços, a més de l’IPC (article 3).

Lloguers 2027: quin IPC cal aplicar?

Per a una actualització el 2027, el que compta és l’IPC de l’any 2026. Durant les pròrrogues legals, el lloguer només pot evolucionar, com a màxim, segons la variació de l’índex de preus de consum de l’any natural anterior (article 1). Aquesta xifra no es coneix a 11 d’octubre de 2026: la publicarà el Departament d’Estadística un cop acabat l’any 2026. Segons la seva situació, la llei preveu:

• contracte prorrogat per la llei (categories segona a quarta de la taula anterior, per exemple un contracte signat del 2013 al 2021): actualització limitada a l’IPC del 2026;
• contracte prorrogat tàcitament el 2027: actualització segons l’IPC general del 2026, sense el límit del 2,5 % (disposició transitòria quarta);
• contracte nou signat el 2027 després d’un contracte de la primera categoria (2012 o abans, o 6 €/m² com a màxim): límits de l’article 2 o 3, però la part d’IPC repercutida el primer any no pot superar el 2,5 %;
• contracte nou que succeeix un contracte prorrogat: augment anual limitat entre IPC + 1 % i IPC + 6 %, segons la taula anterior.

No publiquem cap previsió: l’IPC del 2026 s’indicarà aquí tan bon punt es publiqui oficialment. Aquests articles es refereixen a la variació de l’índex de l’any natural anterior sense precisar si es tracta de la mitjana anual o de l’evolució de desembre a desembre: en cas de dubte sobre el càlcul de la seva actualització, faci-la verificar per un professional.

Qui no està protegit, inclosos els residents passius?

El règim de la llei no s’aplica en diversos casos (article 1.5), en particular:

• un lloguer mensual de 2.500 € o més, sense places d’aparcament, trasters ni despeses;
• un habitatge unifamiliar;
• un contracte formalitzat amb el titular d’una residència sense activitat lucrativa, la residència passiva;
• obres de seguretat, de salubritat o d’higiene que fan l’habitatge inhabitable;
• la recuperació per part de l’arrendador per a ell mateix o per a un familiar fins al segon grau, amb sis mesos de preavís i una ocupació d’almenys cinc anys;
• la recuperació per allotjar-hi un assalariat de l’arrendador, o la venda a un comprador que en fa la seva residència habitual;
• la negativa a renovar expressada per l’arrendatari, o una desocupació que li sigui imputable.

Altres mesures que cal conèixer

• Sancions: llogar per sobre dels límits és una infracció greu, sancionada amb una multa igual al 50 % del lloguer anual, amb l’ajust del lloguer i el reemborsament de l’import cobrat en excés; impedir sense motiu legal la pròrroga d’un contracte és una infracció molt greu.
• Ús dels habitatges: es prohibeix destinar habitatges residencials a les activitats econòmiques de persones no residents, que s’han de desenvolupar en locals comercials, espais de coworking o altres locals professionals (article 6).
• Registre dels contractes: es crea un registre informàtic dels contractes d’arrendament (SICAR); els comuns hi inscriuen els contractes de residència principal quan l’arrendatari en sol·licita la inscripció al cens comunal.
• Oferta d’habitatge: el Govern ha de crear, en els sis mesos següents a l’entrada en vigor, un programa d’incentius a la construcció i la rehabilitació d’habitatges de lloguer a preu assequible, i promoure un fons de garantia contra els impagaments.

A qui afecta, i el que continua sent incert

Els arrendataris amb un contracte de residència principal signat el 2021 o abans, i els seus arrendadors, són els primers afectats. Els nouvinguts també ho són: un habitatge que surt d’una pròrroga es torna a llogar segons els límits de la llei, llevat dels casos exclosos. El mercat del lloguer es descriu a la nostra guia per llogar tot l’any a Andorra, i el seu pes en el pressupost, a la nostra guia sobre el cost de la vida a Andorra.

Continuen sent desconeguts el nivell de l’IPC que servirà per a les actualitzacions del 2027 al 2030, l’efecte de la llei en l’oferta de lloguer i l’aplicació concreta de les excepcions (recuperació, obres), que exigeix justificants i es pot impugnar. En cas de litigi, faci’s assessorar per un professional.