Llogar un habitatge a Andorra: lloguers, contracte i Llei 11/2026

Per què és tan difícil trobar habitatge a Andorra?

El territori és muntanyós i els habitatges es concentren al fons de les valls. La població, per la seva banda, augmenta: 90.021 habitants a 31 de juliol de 2026, un 1,9 % més en un any, per a 41.071 llars a 30 de juny de 2026. El mateix legislador parla de les «dificultats d’accés a l’habitatge» i busca «reequilibrar l’oferta i la demanda» en un país amb uns recursos limitats (exposicions de motius de les lleis 11/2026 i 5/2025).

Des de 2019, l’Estat intervé intensament en el mercat del lloguer: pròrrogues forçoses dels contractes, creació d’un parc públic d’habitatge de preu assequible, prohibició de la inversió estrangera en els habitatges turístics, suspensió de les noves autoritzacions d’habitatges d’ús turístic per als pisos i els estudis. La Llei 11/2026 prepara la sortida d’aquest règim excepcional.

El parc públic d’habitatge de preu assequible està reservat a les persones que acrediten almenys cinc anys de residència legal, permanent i ininterrompuda, així com una necessitat d’habitatge. Per tant, un nouvingut no hi té accés.

Quant costa un lloguer a Andorra? Xifres oficials i anuncis

Segons el Departament d’Estadística, les llars residents de lloguer pagaven de mitjana 9,5 €/m² al mes el 2024, sense despeses, és a dir, un 10,6 % més que el 2023 (8,6 €/m²). El preu és més alt per a una entrada recent, que pot reflectir el preu d’accés a l’habitatge segons la nota oficial: 13,0 €/m² per a les llars instal·lades fa menys d’un any, amb un augment de l’11,4 % en un any. Per a 70 m², això representa uns 665 € al mes al lloguer mitjà i 910 € al preu d’una entrada recent (càlcul orientatiu: 70 × 9,5 € i 70 × 13,0 €).

Font: Departament d’Estadística, nota A062 del 3 de febrer de 2026, a partir de l’Enquesta de pressupostos familiars (estimació mostral). Imports sense aigua, calefacció, garatge ni traster. El 2020, el lloguer mitjà era de 6,8 €/m². Propera edició, amb les dades del 2025: desembre de 2026.

A igual superfície, com més recent és l’entrada a l’habitatge, més alt és el lloguer per metre quadrat, constata la nota. També mostra que predomina el lloguer: el 64,5 % dels habitatges principals de les llars residents eren de lloguer el 2024.

Al lloguer s’hi afegeixen diverses despeses que cal preveure:

• la fiança prevista pel contracte i, si passa per una agència, els seus honoraris;
• les despeses i els consums: electricitat, aigua, calefacció; la partida «habitatge, aigua, energia» de l’índex de preus ha augmentat un 5,0 % en un any (agost de 2026);
• el foc i lloc, de 5 a 50 € l’any per adult de 18 a 65 anys, segons la parròquia;
• les eventuals places d’aparcament i els trasters, que poden tenir un preu diferent.

Com que el lloguer d’habitatge no suporta IGI, no s’hi afegeix cap impost sobre el consum. Per situar aquesta partida entre les altres, vegi les partides del pressupost per viure a Andorra.

Quines normes s’apliquen a un contracte nou?

El lloguer d’un habitatge es regeix per la Llei d’arrendaments de finques urbanes, modificada per la Llei 11/2026. Els punts essencials:

• durada mínima de cinc anys per a un habitatge de residència habitual i permanent, llevat d’una clàusula que permeti a l’arrendador recuperar l’habitatge, al cap de dos anys com a mínim, per a ell mateix o per a un familiar de primer o segon grau;
• un cop acabat aquest termini, pròrroga tàcita per períodes d’un any, llevat de preavís, que passa de tres a sis mesos a partir de l’1 de gener de 2027;
• segons el Govern, l’arrendatari pot desistir del contracte amb un mes de preavís, sense penalització;
• el lloguer d’un habitatge està subjecte a l’IGI al tipus del 0 %, inclosos l’aparcament i els mobles llogats amb l’habitatge;
• l’arrendador paga l’impost comunal sobre els rendiments arrendataris, del 0,4 al 4 % dels lloguers segons la parròquia;
• l’arrendatari lliura una còpia del seu contracte al comú de la seva parròquia, que l’inscriu al registre de contractes d’arrendament (SICAR): vegi el paper dels comuns.

La Llei 11/2026 afegeix una prohibició que afecta directament els nouvinguts: a partir de l’1 de gener de 2027, un habitatge no pot acollir l’activitat econòmica d’una persona no resident. Aquesta activitat s’ha de desenvolupar en un local comercial, un espai de coworking o un altre local professional.

La Llei 11/2026: què canvia entre 2027 i 2030

Des de 2019, molts contractes d’arrendament s’han prorrogat d’ofici. La Llei 11/2026, del 4 de juny de 2026, que entra en vigor l’1 de gener de 2027, organitza un retorn progressiu a la llibertat contractual per als contractes signats el 2021 o abans. Segons l’any de signatura, o el lloguer per metre quadrat, l’arrendador hi podrà posar fi:

Durant la pròrroga, o en cas de pròrroga tàcita, el lloguer només augmenta, com a màxim, l’IPC de l’any anterior, un cop l’any. A cada venciment, el contracte es prorroga tàcitament o l’arrendador el resol amb un preavís de sis mesos com a mínim.

Quan un d’aquests contractes s’acaba i se signa un contracte nou per al mateix habitatge, amb el mateix arrendatari o amb un altre, l’augment del lloguer queda limitat durant cinc anys, segons el preu per metre quadrat de l’antic contracte:

El 2027, la part vinculada a l’IPC es limita al 2,5 % el primer any. Si l’antic lloguer era inferior al preu assequible del parc públic de la parròquia (de 7,95 €/m² a Canillo a 10,70 €/m² a Andorra la Vella i a Escaldes-Engordany), l’arrendador el pot equiparar en tres anys. Un arrendador que superi aquests límits s’exposa a una multa equivalent al 50 % d’una anualitat de lloguer, i l’import cobrat en excés es descompta dels lloguers següents.

Per a un nouvingut, l’efecte és doble. El contracte que signi es regirà en principi pel règim general: cinc anys com a mínim, lloguer fixat pel contracte. Però si l’habitatge surt d’un antic contracte regulat, els límits anteriors s’apliquen al seu lloguer: pregunti-ho a l’arrendador. El detall de la reforma figura a la nostra notícia Lloguer: la Llei 11/2026 regula els contractes i els lloguers del 2027 al 2030.

Quin habitatge cal per obtenir la residència?

Les autoritzacions de residència pressuposen un habitatge a Andorra, i la llei precisa què s’exigeix:

La inscripció al cens comunal comporta el pagament del foc i lloc, i és en aquest moment que el comú registra el seu contracte d’arrendament. Conservi el contracte, els justificants de pagament i el certificat de residència comunal: li seran útils per als seus tràmits. Aquestes etapes es detallen a la nostra guia dels tràmits per obtenir la residència.

Com trobar un lloguer anual a Andorra?

1. 1

   Començar aviat

   L’habitatge condiciona la sol·licitud de residència. Comenci la recerca abans de presentar l’expedient i prevegi visites sobre el terreny.

2. 2

   Comparar diverses parròquies

   Els trajectes, l’ambient i els impostos comunals varien d’una parròquia a l’altra; les parròquies menys cèntriques ofereixen possibilitats diferents de les de l’aglomeració d’Andorra la Vella i Escaldes-Engordany. Vegi la nostra comparativa: on viure a Andorra.

3. 3

   Verificar la superfície i el preu per metre quadrat

   La superfície consta al cadastre del comú. El preu per metre quadrat serveix de referència a la Llei 11/2026 per limitar els augments.

4. 4

   Llegir el contracte amb atenció

   Durada (cinc anys com a mínim), clàusula de recuperació per part de l’arrendador, actualització del lloguer, fiança, repartiment de les despeses.

5. 5

   Lliurar una còpia al comú

   Quan s’inscrigui al cens, faci arribar el seu contracte al comú, que el registra.

Comprar per llogar: el que està prohibit i el que s’afavoreix

Si té previst comprar un habitatge per llogar-lo, s’hi apliquen dos conjunts de normes. En primer lloc, la inversió estrangera en apartaments turístics i en habitatges d’ús turístic està prohibida (Llei 5/2025). En segon lloc, s’afavoreix el lloguer de llarga durada:

• bonificació del 90 % de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària si l’habitatge es lloga a preu assequible, com a residència habitual, durant almenys 10 anys;
• IGI reduït al 3,5 % per a la compra per part d’un particular d’un habitatge destinat al lloguer residencial durant almenys cinc anys, quan la venda està subjecta a l’IGI (en general, l’obra nova);
• part de l’Estat de l’impost sobre transmissions patrimonials (1 %) no exigible si el comprador lloga l’habitatge almenys cinc anys com a residència.

Les normes de compra per a un estranger (autorització, límit, impostos) i els preus de venda oficials es detallen a la nostra guia per comprar un pis a Andorra.