Inversió estrangera a Andorra: l’autorització prèvia

Qui és un inversor estranger?

Constitueix una inversió estrangera l’adquisició de béns situats a Andorra, o de drets reals sobre aquests béns, per part de (Llei 5/2025, del 6 de març de 2025, «per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge», art. 1, precisada per la Llei 2/2026):

• una persona física no resident;
• només en el cas dels immobles, un resident que no pugui acreditar 3 anys de residència efectiva i permanent dins dels 10 anys anteriors a la sol·licitud, tenint en compte que els períodes d’estudis a l’estranger computen com a residència;
• una persona jurídica estrangera, fins i tot quan inverteix mitjançant una sucursal o un establiment permanent;
• una societat andorrana participada en un 50 % o més, directament o indirectament, per estrangers.

Per residència s’entén una autorització de residència vigent; en el cas de les residències sense activitat lucrativa, també ha de ser efectiva i acreditada mitjançant un certificat de residència fiscal (art. 1.2). La llei distingeix després dues categories:

No hi estan inclosos, en particular, la compra de béns mobles diferents dels títols de societat, els drets reals de garantia, la subscripció de valors diferents de les participacions en societats amb capital majoritàriament estranger, i les participacions en fons d’inversió andorrans, llevat dels fons majoritàriament estrangers invertits sobretot en immobles (art. 1.5).

El vocabulari oficial: inversió estrangera, Registre d’Inversions Estrangeres

Els textos, els formularis i les resolucions estan redactats en català. Aquests són els termes que cal conèixer per a les seves cerques i els seus tràmits:

La llei de 2012 ja no s’aplica: què va canviar el 2025

La Llei 10/2012, del 21 de juny de 2012, d’inversió estrangera, està derogada: la Llei 5/2025, del 6 de març de 2025, la va substituir, a excepció de les seves disposicions addicionals, derogatòries i finals (disposició derogatòria). Una guia que encara la presenta com la norma aplicable descriu un règim que ja no és vigent. El Reglament del 9 d’abril de 2025 fixa el nou procediment.

Segons la seva exposició de motius, la Llei 5/2025:

• redefineix la inversió estrangera i distingeix la inversió directa, en societats, de la inversió immobiliària;
• tracta com a inversor estranger, en el cas dels immobles, el resident que no acrediti 3 anys de residència dins dels 10 anys anteriors;
• prohibeix als inversors estrangers la promoció immobiliària, llevat d’excepcions;
• estableix un seguiment de la inversió declarada, per verificar-ne l’efectivitat, amb sancions que poden arribar fins a la nul·litat de la inversió i de la societat utilitzada.

El procediment de la residència per compte propi s’hi ha adaptat: segons el Decret 75/2026, la reserva de l’autorització d’immigració precedeix ara els tràmits d’inversió estrangera.

Quan és obligatòria l’autorització prèvia?

En la majoria dels casos: la creació d’una societat, la presa o la variació de participació, la modificació de l’objecte social i qualsevol compra immobiliària per part d’un inversor estranger l’exigeixen. Només algunes operacions n’estan exemptes, a condició que es declarin.

Llei 5/2025, versió consolidada a 10 d’octubre de 2026. Les inversions exemptes d’autorització s’han de declarar al Registre d’Inversions Estrangeres: si no es fa, al cap de 30 dies, la multa és de 5.000 € (art. 18.3).

Per tant, per a un resident que crea la seva societat, no cal cap autorització: el notari recull les seves declaracions i verifica la seva residència mitjançant un certificat del Servei d’Immigració (Reglament del 9 d’abril de 2025, art. 4).

Es pot denegar l’autorització?

Sí, en dos casos: quan l’inversor forma part de les persones que la llei exclou, o quan l’operació podria perjudicar algun dels interessos que protegeix.

Per valorar-ho, el Registre d’Inversions Estrangeres demana informació sobre la seva identitat, sobre l’activitat exercida a l’estranger i la que es projecta a Andorra, i sobre l’origen dels fons (Reglament de 2025, art. 3).

Sol·licitar l’autorització d’inversió estrangera: el procediment pas a pas

1. 1

   Obtenir un NIA

   El número d’identificació administrativa permet fer qualsevol tràmit davant l’Administració andorrana. Se sol·licita presencialment o en línia, amb una còpia certificada del passaport.

2. 2

   Reservar la denominació social

   Per crear una societat, obrir una sucursal o traslladar un domicili social, la reserva de denominació és un requisit previ obligatori. Vegi les etapes de constitució d’una societat andorrana.

3. 3

   Presentar la sol·licitud en línia

   Amb el model oficial i els documents requerits: segons el Govern, certificat de penals de menys de tres mesos, CV amb fotografia, còpia certificada del passaport i pla de negoci (mercat objectiu, valor afegit, activitat, imports invertits). Taxa: 300 €.

4. 4

   Esperar la resolució

   El ministeri resol en dos mesos, prorrogables un mes. El termini queda en suspens quan es requereixen documents complementaris; aleshores vostè disposa de deu dies hàbils per aportar-los. L’autorització pot anar acompanyada de condicions.

5. 5

   Formalitzar la inversió davant notari

   Dins del termini fixat o, si no n’hi ha, en un termini de sis mesos, prorrogable una vegada tres mesos. El notari andorrà incorpora l’autorització a l’escriptura i declara l’operació al Registre d’Inversions Estrangeres en un termini de quinze dies.

6. 6

   Retre comptes després

   L’inversor aporta periòdicament, o a requeriment del ministeri, els documents que acrediten que compleix la llei (art. 11.3).

Després de la inversió: activitat efectiva i sancions

Una societat andorrana amb capital estranger ha d’exercir una activitat econòmica efectiva en els 18 mesos següents a la seva constitució (art. 6.3). Després, el reglament concedeix tres mesos per acreditar-ho, amb (art. 7):

• la inscripció d’un comerç o d’una indústria per a l’activitat, llevat d’una societat de gestió del seu propi patrimoni o de tinença de títols;
• el dipòsit dels comptes anuals;
• uns comptes que mostrin almenys el 75 % de la xifra de negocis, de les despeses, de les inversions o de l’actiu anunciats a la sol·licitud; entre el 50 i el 75 %, el registre valora una justificació;
• la identitat dels beneficiaris efectius;
• un compte en un banc establert a Andorra, obert i en funcionament.

Els incompliments surten cars:

Llei 5/2025, art. 15, 17 i 18.

Les proves d’una activitat real es detallen a la nostra guia sobre la substància econòmica d’una societat andorrana.

Inversió immobiliària: autorització, límits i prohibicions

Qualsevol compra immobiliària per part d’un inversor estranger exigeix una autorització prèvia (art. 8). Una persona física no resident, o resident amb menys de 3 anys de residència en els 10 últims anys, té dret a l’autorització, llevat de motiu de prohibició o de denegació, si després de la compra no té més de (art. 9):

unifamiliaro una parcel·la per construir-n’hi una

1 casa

o estudisamb un màxim de 3 places d’aparcament i 3 trasters cadascun

2 pisos

d’aparcamentsi no té cap habitatge

6 places

Aquest límit s’aplica durant 10 anys a partir de la compra amb què s’hi ha arribat. No es computen els habitatges llogats a preu assequible, com a residència habitual, durant almenys 10 anys. A més, un resident de menys de 3 anys pot obtenir autorització per comprar un local per a la seva pròpia activitat mercantil.

Estan prohibides als inversors estrangers (art. 9.5 a 9.7):

• la promoció immobiliària, llevat de les promocions destinades íntegrament al lloguer d’habitatges de residència habitual, almenys la meitat a preu assequible durant 10 anys, o situades en una parròquia que hagi revisat el seu pla d’urbanisme;
• la compra d’apartaments turístics i d’habitatges d’ús turístic;
• les operacions de lloguer amb opció de compra o de lloguer a persones vinculades que puguin constituir un frau de llei.

La compra també suporta l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària: el 6 % per a un habitatge dins dels límits legals, el 10 % per sobre, a més de l’impost sobre transmissions patrimonials o de l’IGI. Vegi la nostra guia per comprar un pis a Andorra i la nostra notícia sobre l’impost del 6 % sobre la compra d’immobles per part d’estrangers.

Una inversió no dona la residència

La residència se sol·licita per separat, al Servei d’Immigració. Per emprendre, és la residència per compte propi: més del 34 % d’una societat andorrana, direcció efectiva, 50.000 € no reemborsables aportats a l’AFA. Per invertir sense treballar, és la residència passiva, que exigeix 1.000.000 € invertits a Andorra, dels quals més de 800.000 € per immoble en cas de compra immobiliària.

Quin estatus li correspon?

Quatre preguntes per identificar la residència que cal estudiar i les seves condicions.

Fer el test