Compra d’immobles a Andorra: l’impost sobre la inversió estrangera passa al 6 %

Què va canviar el 13 de febrer de 2026

La Llei 2/2026, del 22 de gener de 2026, publicada al BOPA núm. 15, del 12 de febrer de 2026, i vigent des de l’endemà, va modificar la Llei 3/2024, que va crear l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI). Aquest impost grava l’inversor estranger que adquireix a Andorra un bé o un dret immobiliari, o participacions de societats que en són titulars, o que fa una promoció immobiliària.

6 % o 10 %: com s’aplica el tipus?

El tipus del 6 % val per a una inversió dins dels límits d’un habitatge; tota la resta tributa al 10 %.

El tipus s’aplica per trams, segons el nombre total de béns, tenint en compte les inversions anteriors. Les entitats vinculades sumen els seus béns.

Qui ha de pagar l’IEI? No residents i residents de menys de 3 anys

• les persones físiques no residents;
• els residents que no acreditin almenys 3 anys de residència efectiva i permanent durant els 10 anys anteriors, tenint en compte que els períodes d’estudis a l’estranger computen com a residència;
• les persones jurídiques estrangeres;
• les societats andorranes participades en un 50 % o més per capital estranger, tenint en compte que les participacions dels residents de menys de 3 anys es compten com a estrangeres.

Exempcions i bonificació del 90 %

Hi ha tres casos que redueixen o suprimeixen l’impost:

• una bonificació del 90 % si l’immoble es lloga a preu assequible, com a residència habitual i permanent, durant almenys 10 anys; si l’ús canvia abans, s’ha de restituir la bonificació amb interessos de demora;
• una exempció per a les herències i per a les transmissions a títol gratuït entre cònjuges, parelles estables o parents fins al segon grau;
• una exempció per a determinades inversions empresarials alienes a l’immobiliari residencial, mantingudes 10 anys i que creen llocs de treball.

Quant costa a un estranger la compra d’un habitatge de 700.000 €?

Al voltant de 70.000 € d’impostos per un habitatge de segona mà comprat a un particular, i 73.500 € per un habitatge nou venut per un promotor (càlcul orientatiu), sense comptar les despeses de notaria: l’IEI del 6 % s’afegeix a l’impost sobre transmissions patrimonials o a l’IGI.

Càlcul orientatiu: tipus aplicats al preu de compra, sense comptar les despeses de notaria ni els honoraris. L’ITP combina un 1 % per a l’Estat i una part comunal del 0,5 al 3 %; els professionals del sector hi apliquen al voltant del 4 %.

L’IEI es paga abans de la compra, perquè està vinculat a l’autorització d’inversió estrangera: abans de la resolució favorable s’abona un pagament a compte, calculat sobre l’import declarat en la sol·licitud; després, l’impost s’autoliquida i es paga abans de la signatura de l’escriptura, i el notari no pot autoritzar la compra sense la prova del pagament o de l’exempció. Les etapes es detallen a la nostra guia sobre l’autorització d’inversió estrangera a Andorra.

Abans de la reforma, un no resident pagava un 3 % d’IEI per un primer habitatge: per a aquest immoble, l’impost passa per a ell de 21.000 € a 42.000 € (càlcul orientatiu). Un resident establert des de fa menys de 3 anys, que no hi estava subjecte, ara el paga sencer. Cal recordar que una compra no dona cap dret a la residència; per a la residència passiva, només un immoble de més de 800.000 € compta en la inversió exigida. Totes les despeses d’una compra es detallen a la nostra guia per comprar un pis a Andorra.

Règim transitori i punts que cal verificar

Els antics tipus continuen sent aplicables a les sol·licituds d’autorització d’inversió presentades abans del 22 de gener de 2026, data d’aprovació de la Llei 2/2026, així com a les compres per a les quals s’acrediti un acord de compravenda anterior en un termini de sis mesos. El reglament de l’IEI es va adaptar mitjançant el Decret 58/2026, del 25 de febrer de 2026.

El còmput dels béns que ja es tenen, l’apreciació dels 3 anys de residència efectiva i la qualificació dels béns annexos (places d’aparcament, trasters) poden canviar el tipus aplicable: faci verificar el seu cas per un notari o un advocat abans de signar. La pèrdua posterior de la condició d’inversor estranger, per exemple després de 3 anys de residència, no dona dret a la devolució de l’impost pagat.