Achat immobilier : l’impôt sur l’investissement étranger passe à 6 %

Ce qui a changé le 13 février 2026

La loi 2/2026 du 22 janvier 2026, publiée au BOPA n° 15 du 12 février 2026 et entrée en vigueur le lendemain, a modifié la loi 3/2024 qui a créé l’impôt sur l’investissement étranger immobilier (IEI). Cet impôt frappe l’investisseur étranger qui acquiert en Andorre un bien ou un droit immobilier, ou des parts de sociétés qui en détiennent, ou qui réalise une promotion immobilière.

6 % ou 10 % : comment s’applique le taux ?

Le taux de 6 % vaut pour un investissement dans les limites d’un logement : une maison individuelle, ou le terrain sur lequel elle est bâtie, ou un appartement avec au plus trois places de parking et trois caves. Tout le reste est taxé à 10 %, à commencer par un deuxième appartement.

Le taux s’applique par tranches, selon le nombre total de biens, en tenant compte des investissements antérieurs : une fois le taux maximal atteint, tous les achats suivants y sont soumis. Les entités liées additionnent leurs biens. Le taux de 10 % s’applique aussi lorsqu’une condition de conservation du bien n’est pas respectée.

Qui doit payer l’IEI ?

• les personnes physiques non résidentes ;
• les résidents qui ne justifient pas d’au moins 3 ans de résidence effective et permanente au cours des 10 années précédentes, les périodes d’études à l’étranger comptant comme résidence ;
• les personnes morales étrangères ;
• les sociétés andorranes détenues à 50 % ou plus par des capitaux étrangers, les parts des résidents de moins de 3 ans étant comptées comme étrangères.

Exonérations et réduction de 90 %

• une réduction de 90 % si le bien est loué à prix abordable, comme résidence habituelle et permanente, pendant au moins 10 ans ; si l’usage change avant, la réduction est reprise avec des intérêts de retard ;
• une exonération pour les héritages et pour les transmissions gratuites entre conjoints, partenaires ou parents jusqu’au deuxième degré ;
• une exonération pour certains investissements d’entreprise étrangers à l’immobilier résidentiel, conservés 10 ans et créateurs d’emplois.

Quand payer, et ce que cela coûte

L’IEI est lié à l’autorisation d’investissement étranger : un acompte, calculé sur le montant déclaré dans la demande, est versé avant la décision favorable ; l’impôt est ensuite autoliquidé et payé avant la signature de l’acte, et le notaire ne peut authentifier l’achat sans la preuve du paiement ou de l’exonération. Les étapes de l’autorisation sont détaillées dans notre guide Investissement étranger.

Calcul indicatif : taux appliqués au prix d’achat, hors frais de notaire et honoraires. L’ITP associe 1 % pour l’État et une part communale de 0,5 à 3 % ; les praticiens retiennent environ 4 %.

Avant la réforme, un non-résident payait 3 % d’IEI sur un premier logement : sur ce bien, l’impôt passe pour lui de 21 000 € à 42 000 € (calcul indicatif). Un résident installé depuis moins de 3 ans, qui n’y était pas soumis, le paie désormais en entier. Rappelons qu’un achat ne donne aucun droit à la résidence ; pour la résidence passive, seul un bien de plus de 800 000 € compte dans l’investissement exigé. Tous les frais d’un achat sont détaillés dans notre guide Acheter un bien en Andorre.

Régime transitoire et points à vérifier

Les anciens taux restent applicables aux demandes d’autorisation d’investissement déposées avant le 22 janvier 2026, date d’adoption de la loi 2/2026, ainsi qu’aux achats pour lesquels un accord de vente antérieur est prouvé dans un délai de six mois. Le règlement de l’IEI a été adapté par le décret 58/2026 du 25 février 2026.

Le décompte des biens déjà détenus, l’appréciation des 3 ans de résidence effective et la qualification des biens annexes (parkings, caves) peuvent changer le taux applicable : faites vérifier votre cas par un notaire ou un avocat avant de signer. La perte ultérieure de la qualité d’investisseur étranger, par exemple après 3 ans de résidence, ne donne pas droit au remboursement de l’impôt payé.