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Logement : la loi 11/2026 encadre les baux de 2027 à 2030
La loi 11/2026, adoptée par le Consell General le 4 juin 2026, organise la fin des prorogations de baux d’habitation décidées ces dernières années. Elle prévoit un retour progressif à la liberté contractuelle sur quatre ans, de 2027 à 2030, avec des loyers indexés sur l’IPC pendant les prorogations et des hausses plafonnées lors des nouveaux baux.
- entrée en vigueur de la loi
- 1er janv. 2027
- sortie progressive des prorogations
- 2027 à 2030
- durée minimale d’un nouveau bail
- 5 ans
- loyer mensuel à partir duquel la loi ne protège pas
- 2 500 €
L’essentiel
- La loi 11/2026 du 4 juin 2026 vise les baux de résidence habituelle et permanente conclus en 2021 ou avant, au terme des prorogations prévues par la loi 24/2023.
- Ces baux sortent du régime de prorogation par vagues, selon leur année de signature ou leur loyer au mètre carré : les dernières prorogations légales prennent fin en 2030.
- Pendant les prorogations légales, le loyer n’évolue qu’avec l’IPC de l’année précédente.
- Un nouveau bail dure au moins 5 ans, et sa hausse annuelle est plafonnée : de 1 % à 6 % en plus de l’IPC, selon le loyer précédent au mètre carré.
- Les maisons individuelles, les loyers d’au moins 2 500 € par mois et les locataires titulaires d’une résidence passive sont exclus de ce régime.
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Ce que dit la loi
Le Consell General a adopté le 4 juin 2026 la loi 11/2026, qui fixe « le régime juridique applicable aux contrats de bail d’habitation pour résidence habituelle et permanente pour la période 2027-2030 ». Elle entre en vigueur le 1er janvier 2027, avec une exception : sa disposition transitoire deuxième, applicable dès le lendemain de sa publication au BOPA, permet déjà au bailleur d’annoncer sa décision de renouveler ou de résilier, avec un préavis d’au moins six mois.
Le texte prend la suite de la loi 24/2023 du 28 novembre 2023, dont les prorogations de baux arrivent à leur terme. Son exposé des motifs le présente comme une transition vers la liberté contractuelle de la loi sur les baux urbains (Llei 15/2022) :
Un retorn progressiu en un període de quatre anys al règim general (un retour progressif, sur une période de quatre ans, au régime général).
Quel calendrier pour les baux en cours ?
La loi vise les baux de résidence habituelle et permanente conclus en 2021 ou avant. Elle les répartit en quatre catégories, selon l’année de signature ou le loyer au mètre carré : il suffit de remplir l’un des deux critères pour relever d’une catégorie.
| Bail concerné | Ce que prévoit la loi | Révision du loyer |
|---|---|---|
| Signé en 2012 ou avant, ou loyer de 6 €/m² au plus | À la fin de la prorogation en cours, le bailleur peut résilier avec un préavis d’au moins six mois | Pas de règle particulière |
| Signé de 2013 à 2015, ou loyer de 7 €/m² au plus | Prorogation légale d’un an, qui prend fin en 2028 | Une fois, selon l’IPC de l’année précédente |
| Signé de 2016 à 2018, ou loyer de 8 €/m² au plus | Prorogation légale de deux ans, qui prend fin en 2029 | Chaque année, selon l’IPC de l’année précédente |
| Signé de 2019 à 2021 | Prorogation légale de trois ans, qui prend fin en 2030 | Chaque année, selon l’IPC de l’année précédente |
Le loyer au mètre carré se calcule sur la surface computable, hors parkings, débarras et charges. À la fin de chaque prorogation, le bailleur peut résilier avec un préavis d’au moins six mois ; à défaut, le bail peut se poursuivre par prorogation tacite.
Nouveau bail : jusqu’où le loyer peut-il augmenter ?
Lorsqu’un nouveau bail est signé, avec le même locataire ou un autre, il doit durer au moins cinq ans, et la hausse du loyer est plafonnée. Le plafond dépend du loyer au mètre carré du bail précédent : c’est un pourcentage annuel qui s’ajoute à l’IPC (indice des prix à la consommation), chaque année des cinq ans du contrat (article 2).
| Loyer du bail précédent | Hausse annuelle maximale |
|---|---|
| Jusqu’à 7 €/m² | IPC + 6 % |
| Plus de 7 à 8 €/m² | IPC + 5 % |
| Plus de 8 à 9 €/m² | IPC + 4 % |
| Plus de 9 à 10 €/m² | IPC + 3 % |
| Plus de 10 à 12 €/m² | IPC + 2 % |
| Plus de 12 €/m² | IPC + 1 % |
En 2027, pour les nouveaux baux qui succèdent aux baux de la première catégorie, la part d’IPC répercutée la première année est limitée à 2,5 % (disposition transitoire quatrième).
Un régime particulier vise les logements loués sous le prix de référence du logement public de leur paroisse, que la loi fixe de 7,95 €/m² à Canillo à 10,70 €/m² à Andorra la Vella et à Escaldes-Engordany : pendant les trois premières années, le loyer peut rejoindre ce prix par tiers, en plus de l’IPC (article 3).
Qui n’est pas protégé ?
Le régime de la loi ne s’applique pas dans plusieurs cas (article 1.5), notamment :
- un loyer mensuel de 2 500 € ou plus, hors parkings, débarras et charges ;
- une maison individuelle ;
- un bail conclu avec le titulaire d’une résidence sans activité lucrative, la résidence passive ;
- des travaux de sécurité, de salubrité ou d’hygiène qui rendent le logement inhabitable ;
- la reprise par le bailleur pour lui-même ou un proche jusqu’au deuxième degré, avec six mois de préavis et une occupation d’au moins cinq ans ;
- la reprise pour loger un salarié du bailleur, ou la vente à un acquéreur qui en fait sa résidence habituelle ;
- le refus de renouveler exprimé par le locataire, ou un départ qui lui est imputable.
Autres mesures à connaître
- Sanctions : louer au-delà des plafonds est une infraction grave, punie d’une amende égale à 50 % du loyer annuel, avec ajustement du loyer et remboursement du trop-perçu ; empêcher sans motif légal la prorogation d’un bail est une infraction très grave.
- Usage des logements : il est interdit de consacrer des logements résidentiels aux activités économiques de personnes non résidentes, qui doivent s’exercer dans des locaux commerciaux, des espaces de coworking ou d’autres locaux professionnels (article 6).
- Registre des baux : un registre informatique des contrats de location (SICAR) est créé ; les comuns y inscrivent les baux de résidence principale lorsque le locataire demande son inscription au recensement communal.
- Offre de logement : le Govern doit créer, dans les six mois suivant l’entrée en vigueur, un programme d’incitations à la construction et à la rénovation de logements à loyer abordable, et promouvoir un fonds de garantie contre les impayés.
Qui est concerné, et ce qui reste incertain
Les locataires dont le bail de résidence principale a été signé en 2021 ou avant, et leurs bailleurs, sont les premiers concernés. Les nouveaux arrivants le sont aussi : un logement qui sort d’une prorogation est reloué selon les plafonds de la loi, sauf dans les cas exclus. Le marché locatif est décrit dans notre guide Se loger en Andorre, et son poids dans le budget dans Coût de la vie.
Restent inconnus le niveau de l’IPC qui servira aux révisions de 2027 à 2030, l’effet de la loi sur l’offre locative, et l’application concrète des exceptions (reprise, travaux), qui suppose des justificatifs et peut être contestée. En cas de litige, faites-vous conseiller par un professionnel.
Questions fréquentes
Mon bail signé en 2020 sera-t-il prorogé ?
Oui, s’il s’agit de votre résidence habituelle et permanente et qu’aucune exception ne s’applique : les baux signés de 2019 à 2021 bénéficient d’une prorogation légale de trois ans, qui prend fin en 2030, avec une révision annuelle du loyer limitée à l’IPC de l’année précédente.
Un résident passif est-il protégé par la loi 11/2026 ?
Non. La loi exclut les baux conclus avec le titulaire d’une autorisation de résidence sans activité lucrative. Dans ce cas, le bailleur n’est pas tenu par les prorogations légales et peut relouer à loyer libre.
Combien de temps dure un nouveau bail d’habitation en Andorre ?
Au moins cinq ans, qu’il soit conclu avec le même locataire ou avec un nouveau. Pendant ces cinq ans, la hausse annuelle du loyer est plafonnée selon le loyer au mètre carré du bail précédent.
Quand la loi 11/2026 entre-t-elle en vigueur ?
Le 1er janvier 2027. Seule sa disposition transitoire deuxième, qui permet aux bailleurs de notifier dès maintenant leur décision de renouveler ou de résilier avec six mois de préavis, s’applique depuis le lendemain de sa publication au BOPA.
Sources
- Llei 11/2026 du 4 juin 2026, version consolidée (nouvel onglet) portaljuridicandorra.adCalendrier 2027-2030, plafonds de hausse, exceptions, sanctions, registre des baux, entrée en vigueur.
- Llei 24/2023 du 28 novembre 2023 (stabilité du marché locatif) (nouvel onglet) portaljuridicandorra.adProrogations de baux en vigueur depuis le 1er janvier 2024, auxquelles succède la loi 11/2026.
- Llei 15/2022, texte consolidé sur les baux urbains (nouvel onglet) portaljuridicandorra.adLe régime général des baux, vers lequel la loi 11/2026 organise le retour.
- Departament d’Estadística (nouvel onglet) estadistica.adPublication de l’indice des prix à la consommation (IPC), qui sert aux révisions de loyer.
- Llei 9/2012 qualifiée d’immigration, version consolidée (nouvel onglet) portaljuridicandorra.adDéfinition de la résidence sans activité lucrative, exclue du régime de la loi 11/2026.
Les textes consolidés du Portal jurídic d’Andorra n’ont pas de valeur officielle : seule la version publiée au BOPA fait foi. Notre méthode de vérification.
Information générale, pas un conseil. Ce guide présente les règles en vigueur au 10 octobre 2026, d’après les textes officiels. Il ne remplace pas l’étude de votre situation par un professionnel (avocat, fiscaliste, gestoria). Une erreur ou une évolution à signaler ? Écrivez-nous.