---
title: "Comprar un pis a Andorra: preu per m², impostos (2026)"
url: https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/comprar-habitatge
description: "Comprar a Andorra com a estranger: 4.570 € el m² de mitjana per a un pis (mitjan 2026), autorització, límit, IEI del 6 o el 10 %."
updated: 2026-10-11
language: ca
publisher: Andorre Fiscal (https://andorrefiscal.fr)
---

# Comprar un immoble a Andorra com a estranger

> Versió Markdown de la pàgina https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/comprar-habitatge (Andorre Fiscal), actualitzada a 11 d’octubre de 2026. Per citar aquesta pàgina, utilitzi la seva adreça: https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/comprar-habitatge

Un estranger pot comprar un pis a Andorra, però amb condicions: autorització prèvia, límit de compra (un habitatge unifamiliar o dos pisos) i un impost específic del 6 % o del 10 % que s’afegeix a l’impost sobre transmissions patrimonials. Un pis s’hi venia de mitjana a 4.569,7 €/m² el 2n trimestre de 2026, i la compra no dona cap dret a la residència. A continuació es presenten els preus oficials, les normes vigents a 11 d’octubre de 2026 i un càlcul orientatiu.

Per [la redacció d’Andorre Fiscal](https://andorrefiscal.fr/ca/qui-som#redaction) · Verificat l’11 d’octubre de 2026 · [10 fonts oficials](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/comprar-habitatge#sources)

- **4.569,7 €/m²** preu mitjà d’un pis venut (2n trimestre de 2026)
- **6 %** d’IEI per a un habitatge (10 % més enllà)
- **10 anys** de límit de compra: un habitatge unifamiliar o dos pisos
- **Cap** dret a la residència per la compra

## L’essencial

- Segons el Departament d’Estadística, un pis es va vendre de mitjana a 4.569,7 €/m² el 2n trimestre de 2026, un 0,2 % més que un any abans i un 77 % més que el 2n trimestre de 2021; els anuncis mostren preus molt més alts, 8.026,61 €/m² de mitjana.
- Tota compra immobiliària per part d’un inversor estranger exigeix una autorització prèvia; els residents establerts des de fa menys de 3 anys en els últims 10 anys es tracten com a inversors estrangers.
- Un estranger només pot tenir un habitatge unifamiliar, o dos pisos, o sis places d’aparcament, límit que s’aplica durant 10 anys.
- Des del 13 de febrer de 2026, l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI) és del 6 % per a un habitatge i del 10 % més enllà, a més de l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP) o de l’IGI del 4,5 % en l’obra nova.
- L’exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials per a un primer habitatge està reservada als residents de llarga durada (5 anys) i limitada a 600.000 €.
- Comprar no dona cap dret a la residència; per a la residència passiva, només un immoble de més de 800.000 € pot computar en la inversió exigida.

## Un estranger pot comprar un pis a Andorra?

Sí, però la compra d’un immoble per part d’un inversor estranger és una operació regulada: exigeix una **autorització prèvia** (Llei 5/2025, article 8). El règim s’ha endurit per etapes: suspensió temporal de la inversió estrangera immobiliària el 2023, creació d’un impost específic el 2024, límit de compra el 2025 i, després, duplicació d’aquest impost el febrer de 2026.

> La inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra requereix sempre autorització administrativa prèvia […].
>
> — [Llei 5/2025 per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, article 8.1](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2025005)

Són obligats tributaris de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària ([IEI](https://andorrefiscal.fr/ca/glossari#iei)):

- les persones físiques **no residents**;
- els **residents** que no acreditin almenys **3 anys de residència efectiva i permanent** durant els 10 anys anteriors a la sol·licitud, tenint en compte que els períodes d’estudis a l’estranger computen com a residència;
- les societats de nacionalitat estrangera;
- les societats andorranes participades en un 50 % o més per estrangers o per residents de menys de 3 anys.

> **Cal saber: Residents passius: la qüestió de la residència fiscal**
>
> El reglament de l’impost precisa que les autoritzacions de residència sense treball es tenen en compte quan el titular acredita una residència efectiva i permanent amb un certificat de residència fiscal. Per tant, un resident passiu que no és resident fiscal andorrà ha de fer verificar la seva situació abans de comprar.

## Quant costa un pis a Andorra? Els preus oficials per m²

Un pis es va vendre de mitjana a **4.569,7 €/m²** el 2n trimestre de 2026, segons el Departament d’Estadística, que explota les declaracions fiscals de les vendes formalitzades davant notari. És un 0,2 % més que un any abans (4.559,9 €/m²), però un 77 % més que el 2n trimestre de 2021 (càlcul orientatiu). Per al conjunt dels habitatges, inclosos els habitatges unifamiliars i els edificis, la mitjana arribava a 4.456,8 €/m², amb un augment del 2,6 % en un any.

**Preu mitjà per m² dels habitatges venuts, el 2n trimestre de cada any**

| 2n trimestre | Pisos | Conjunt dels habitatges |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 2.579,8 € | 2.605,2 € |
| 2022 | 2.951,3 € | 2.910,0 € |
| 2023 | 3.449,0 € | 3.287,2 € |
| 2024 | 3.816,0 € | 3.626,5 € |
| 2025 | 4.559,9 € | 4.345,4 € |
| **2026** | **4.569,7 €** | **4.456,8 €** |

Font: Departament d’Estadística, nota A117 i A145 del 6 d’agost de 2026, a partir de les liquidacions trimestrals dels notaris (impost sobre transmissions patrimonials i IGI). Les dades anteriors es van revisar el 2026 i poden diferir de les edicions anteriors. Propera nota (3r trimestre): 9 de novembre de 2026.

La mateixa nota informa sobre els compradors: el 2n trimestre de 2026, el 22,6 % dels béns immobles adquirits per particulars ho van ser per no residents (184 de 812), comptant tots els tipus de béns, incloses les places d’aparcament i els terrenys.

> **Cal saber: Preus dels anuncis: 8.026,61 €/m² demanats de mitjana**
>
> Al portal Pisos.ad, els 796 pisos en venda el 2n trimestre de 2026 mostraven un preu demanat mitjà de 8.026,61 €/m², de 5.839,94 €/m² a Encamp a 9.551,87 €/m² a Escaldes-Engordany. Les dues xifres no mesuren el mateix: d’una banda, els preus demanats per als béns que llavors estaven en venda; de l’altra, els preus declarats per a les vendes concloses. Vegi els [preus demanats per parròquia](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/parroquies#loyers).

Per situar aquests imports en un pressupost, vegi el [cost de la vida a Andorra comparat amb França](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/cost-de-la-vida).

## El límit: un habitatge unifamiliar, o dos pisos, o sis places d’aparcament

Per a una persona física no resident, o resident des de fa menys de 3 anys en els últims 10 anys, la Llei 5/2025 (article 9) limita la inversió a:

- **un habitatge unifamiliar**, o una parcel·la amb un habitatge unifamiliar;
- **o dos pisos o estudis**, amb un màxim de tres places d’aparcament i tres trasters per habitatge;
- **o sis places d’aparcament**.

Aquest límit s’aplica durant **10 anys** després de la inversió amb què s’ha assolit. Els habitatges llogats a preu assequible durant 10 anys no es computen. A més, la llei prohibeix als estrangers la promoció immobiliària, amb excepcions, en particular per a les promocions destinades íntegrament al lloguer residencial, així com la compra d’**apartaments turístics** i d’habitatges d’ús turístic.

## Quins impostos es paguen en la compra?

Es poden aplicar tres impostos, segons el tipus d’immoble i l’estatus del comprador:

**Impostos que cal pagar en la compra, a 10 d’octubre de 2026**

| Impost | Quan | Tipus | Base |
| --- | --- | --- | --- |
| [ITP](https://andorrefiscal.fr/ca/glossari#itp) | Compra d’un immoble de segona mà entre particulars | 1 % per a l’Estat + del 0,5 al 3 % per al comú, és a dir, de l’1,5 al 4 %; al voltant del 4 % segons els professionals del sector | Valor real de l’immoble |
| [IGI](https://andorrefiscal.fr/ca/glossari#igi) | Compra a un professional, típicament l’obra nova venuda per un promotor (en lloc de l’ITP) | 4,5 % | Import total pagat |
| [IEI](https://andorrefiscal.fr/ca/glossari#iei) | Tota inversió estrangera immobiliària, a més de l’ITP o de l’IGI | 6 % per a un habitatge; 10 % més enllà | Valor real de la inversió |

L’ITP i l’IEI van a càrrec de l’adquirent. L’IEI s’ha de pagar abans de la signatura de l’escriptura notarial.

El tipus del 6 % val per a un sol habitatge: un habitatge unifamiliar, o un pis amb un màxim de tres places d’aparcament i tres trasters. A partir del segon pis, el tipus passa al 10 %, i les compres anteriors es tenen en compte per fixar el tipus. S’hi afegeixen les despeses de notaria i, si escau, d’intermediaris, l’import de les quals no està fixat en cap text que hàgim pogut verificar.

## L’impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI): 6 % o 10 %

Creat el 2024, l’IEI es va augmentar amb la Llei 2/2026, vigent des del 13 de febrer de 2026: 6 % en lloc del 3 % per a un primer habitatge, 10 % més enllà. Es calcula sobre el valor real de la inversió i es merita en la signatura davant del notari; abans de la resolució d’autorització s’exigeix un pagament a compte.

**Bonificació, exempcions i règim transitori**

| Situació | Efecte sobre l’IEI |
| --- | --- |
| Habitatge llogat a preu assequible, com a residència habitual, durant almenys 10 anys | Bonificació del 90 %, que s’ha de retornar amb interessos si l’ús canvia abans de 10 anys |
| Herència, donació entre cònjuges o parents fins al 2n grau | Exempció |
| Inversió empresarial que crea llocs de treball, mantinguda 10 anys | Exempció, amb condicions |
| Sol·licitud d’autorització presentada abans del 22 de gener de 2026 | Antics tipus (3 %, 5 % o 10 %) |
| Acord de compravenda amb pagament anterior al 22 de gener de 2026, acreditat en un termini de 6 mesos | Antics tipus |

Font: Llei 3/2024, modificada per les lleis 5/2025 i 2/2026.

La reforma es presenta a la nostra notícia [L’impost sobre la inversió estrangera passa al 6 %](https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent).

## Exemple numèric: un pis de 500.000 €

Prenguem un comprador no resident, o establert des de fa menys de 3 anys, que compra el seu primer habitatge a Andorra per 500.000 €, de segona mà o d’obra nova, en què l’[IGI substitueix l’impost sobre transmissions patrimonials](https://andorrefiscal.fr/ca/fiscalitat/igi-impost-general-indirecte#immobilier). Aquest import és una hipòtesi de càlcul, no un preu de mercat: al preu mitjà dels pisos venuts el 2n trimestre de 2026, correspon a uns 109 m² (càlcul orientatiu: 500.000 € ÷ 4.569,7 €/m²). També suposem que el valor real que considera l’Administració és igual al preu.

**Impostos que cal pagar per una compra de 500.000 € per part d’un inversor estranger**

| Partida | Pis de segona mà | Pis d’obra nova (promotor) |
| --- | --- | --- |
| Preu | 500.000 € | 500.000 € |
| ITP, part de l’Estat: 1 % | 5.000 € | No s’aplica |
| ITP, part del comú: del 0,5 al 3 % | De 2.500 a 15.000 € | No s’aplica |
| IGI: 4,5 % | No s’aplica | 22.500 € |
| IEI: 6 % | 30.000 € | 30.000 € |
| **Total d’impostos** | **De 37.500 a 50.000 €** | **52.500 €** |
| **En percentatge del preu** | **Del 7,5 al 10 %** | **10,5 %** |

Càlcul orientatiu: cada tipus legal s’aplica al preu, que se suposa igual al valor real. Els professionals del sector consideren al voltant d’un 4 % d’ITP en total, és a dir, la part alta de la forquilla. Despeses de notaria i d’intermediaris no incloses.

El mateix comprador, si després comprés un segon pis del mateix valor, pagaria un 10 % d’IEI per aquest pis, és a dir, 50.000 € (càlcul orientatiu). En canvi, un resident establert des de fa més de 3 anys no paga l’IEI: per al pis de segona mà, els seus impostos en la compra es limiten a l’ITP, és a dir, de 7.500 a 20.000 € (càlcul orientatiu).

## L’exempció «primer habitatge»: per a qui?

La llei eximeix de l’impost sobre transmissions patrimonials la compra d’un primer habitatge, amb condicions acumulatives que, de fet, exclouen els nouvinguts:

- ser andorrà amb residència efectiva a Andorra, o estranger que acrediti **5 anys de residència legal**, permanent i continuada, en els últims 10 anys;
- comprar el seu **primer habitatge**, que ha de ser el seu habitatge habitual i permanent durant almenys **4 anys**;
- ocupar-lo en un termini de 8 mesos; a partir de 2027, si l’habitatge encara està llogat, aquest termini compta des del final del contracte d’arrendament, sense superar els 24 mesos després de la compra;
- tenir uns ingressos inferiors a **4 vegades el salari mínim anualitzat**, o 6 vegades en cas de diversos adquirents;
- comprar un habitatge d’un valor inferior a **600.000 €** (llindars incrementats un 20 % en cas de discapacitat);
- no tenir cap deute amb l’Administració.

En l’obra nova, les mateixes condicions donen dret al tipus del 0 % d’IGI. Per tant, un nouvingut no hi té dret abans de cinc anys de residència legal.

## Revendre: com tributa la plusvàlua?

La tributació de la plusvàlua depèn del seu estatus en el moment de la venda:

**Tributació de la plusvàlua d’un immoble situat a Andorra**

| Temps de tinença | Resident (IRPF) | No resident (IRNR) |
| --- | --- | --- |
| Menys de 2 anys | 20 % | 25 % |
| De 2 a 5 anys | 15 % | 20 % |
| De 5 a 6 anys | 10 % | 15 % |
| De 6 a 10 anys | 8 %, després 6 %, 4 % i 2 % | 15 % |
| Més de 10 anys | Exempta | No s’ha trobat cap exempció explícita: cal verificar-ho |

Resident: 10 % d’IRPF, més un recàrrec del 10 % abans de 2 anys i del 5 % entre 2 i 5 anys; de 6 a 10 anys, uns coeficients de 0,8 a 0,2 redueixen la plusvàlua. Els tipus efectius de la taula són un càlcul derivat de la llei.

Per a un resident, la plusvàlua està exempta en cas de reinversió en un nou habitatge habitual a Andorra, sempre que sigui andorrà o acrediti 5 anys de residència legal. El detall figura a la nostra guia de l’[impost sobre les plusvàlues a Andorra](https://andorrefiscal.fr/ca/fiscalitat/dividends-i-plusvalues).

## Comprar dona dret a la residència?

No. La Llei 5/2025 ho diu expressament: una inversió estrangera directa no dona per si mateixa **cap dret a la residència** (article 6.6). La compra només pot computar en la inversió exigida per a la [residència passiva](https://andorrefiscal.fr/ca/residencia/residencia-passiva) (1.000.000 €), sempre que cada immoble superi els 800.000 €.

> **Idea errònia**
>
> «N’hi ha prou de comprar un pis per obtenir la residència a Andorra.»
>
> **En realitat.** La compra no dona cap dret a la residència. La residència passiva exigeix 1.000.000 € invertits (més de 800.000 € per immoble si la inversió és immobiliària), una aportació de 50.000 € no reemborsable a l’AFA, recursos, una assegurança i una plaça en la quota.

Cada inversió requereix una autorització, el procediment de la qual es descriu a [Inversió estrangera: l’autorització prèvia](https://andorrefiscal.fr/ca/emprendre/inversio-estrangera).

## Preguntes freqüents

### Quin és el preu per m² d’un pis a Andorra?

De mitjana, 4.569,7 €/m² per als pisos venuts el 2n trimestre de 2026, segons el Departament d’Estadística, que explota les declaracions fiscals de les vendes formalitzades davant notari. És un 0,2 % més que un any abans i un 77 % més que el 2n trimestre de 2021 (2.579,8 €/m², càlcul orientatiu). Els anuncis mostren preus demanats molt superiors: 8.026,61 €/m² de mitjana per a 796 pisos en venda a Pisos.ad, de 5.839,94 € a Encamp a 9.551,87 € a Escaldes-Engordany.

### Un resident andorrà paga l’impost sobre la inversió estrangera?

Sí, si no acredita almenys 3 anys de residència efectiva i permanent durant els 10 anys anteriors a la seva sol·licitud. Des del 13 de febrer de 2026, llavors se’l tracta com un inversor estranger: 6 % per a un habitatge, 10 % més enllà. Passat aquest termini de 3 anys, l’IEI ja no s’ha de pagar.

[Llegir: Compra d’immobles per estrangers: l’IEI puja al 6 %](https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent)

### Es pot comprar per mitjà d’una societat?

Una societat andorrana participada en un 50 % o més per estrangers, o per residents establerts des de fa menys de 3 anys, es tracta ella mateixa com un inversor estranger: s’hi apliquen l’autorització prèvia i l’IEI. El mateix passa amb una societat estrangera.

[Llegir: Inversió estrangera](https://andorrefiscal.fr/ca/emprendre/inversio-estrangera)

### Un estranger pot comprar un pis per llogar-lo a turistes?

No. La Llei 5/2025 prohibeix la inversió estrangera en apartaments turístics i en habitatges d’ús turístic. En canvi, s’afavoreix el lloguer de llarga durada, per exemple amb una bonificació del 90 % de l’IEI en cas de lloguer a preu assequible durant 10 anys.

[Llegir: Llogar un habitatge › Comprar per llogar: el que està prohibit i el que s’afavoreix](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/lloguer-habitatge#investir)

### Encara s’apliquen els antics tipus del 3 % i del 5 %?

Només en virtut del règim transitori: per a les sol·licituds d’autorització presentades abans del 22 de gener de 2026, o per a les compres l’acord de compravenda de les quals, amb pagament, sigui anterior a aquesta data i s’acrediti en un termini de 6 mesos. Si no, s’apliquen els tipus del 6 % i del 10 %.

### Cal pagar un impost sobre la propietat immobiliària cada any?

Sí. El propietari paga al comú un impost sobre la propietat immobiliària, de 0,30 a 3 € per m² edificat, ponderat per un índex de localització d’entre 0,5 i 2. El comú pot eximir l’habitatge principal de menys de 100 m². L’import exacte depèn de la parròquia.

[Llegir: On viure: les 7 parròquies › Impostos comunals: cada comú fixa els seus](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/parroquies#taxes)

### Un immoble de més de 800.000 € dona dret a la residència passiva?

No, no per si sol. Pot computar en la inversió d’1.000.000 € exigida per a la residència passiva, però totes les altres condicions continuen sent exigibles: aportació de 50.000 € a l’AFA, recursos suficients, assegurança de salut, 90 dies de presència l’any i plaça disponible en la quota.

[Llegir: Residència passiva › La inversió d’1.000.000 €](https://andorrefiscal.fr/ca/residencia/residencia-passiva#investissement)

### L’impost sobre transmissions patrimonials és del 4 % a tot arreu?

No exactament. La llei fixa un 1 % per a l’Estat i deixa que cada comú fixi la seva part entre el 0,5 i el 3 %, és a dir, de l’1,5 al 4 % en total. Els professionals del sector consideren al voltant d’un 4 %, però cal verificar el tipus que aplica el comú corresponent.

## Fonts

1. [Departament d’Estadística, A117 i A145: transaccions immobiliàries i preus de l’habitatge, 2n trimestre de 2026 (6 d’agost de 2026)](https://sig.govern.ad/SIGDDE.Public/Files/Documents/Notes_premsa_noticies/A117_A145_20260806_A.pdf) — Preu mitjà per m² dels pisos venuts (sèrie dels 2ns trimestres 2021-2026), compradors residents i no residents; propera nota el 9 de novembre de 2026.
2. [Pisos.ad, informe trimestral del mercat residencial, 2n trimestre de 2026 (document difós per Altaveu)](https://www.altaveu.com/uploads/s1/25/54/22/3/informe-pisos-ad-segon-trimestre-2026.pdf) — Anuncis de venda: 796 pisos, 8.026,61 €/m² demanats de mitjana, per parròquia. Preus demanats, no preus de venda.
3. [Llei 5/2025 per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, versió consolidada](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2025005) — Autorització prèvia, límit de compra, prohibicions, absència de dret a la residència (art. 6, 8 i 9).
4. [Llei 3/2024 de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, versió consolidada](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2024003) — Obligats tributaris, base (valor real), tipus del 6 % i del 10 %, bonificació del 90 %.
5. [Llei 2/2026, BOPA núm. 15 del 12 de febrer de 2026](https://bopadocuments.blob.core.windows.net/bopa-documents/038015/pdf/CGL_2026_02_12_10_11_12.pdf) — Nous tipus de l’IEI i règim transitori.
6. [Decret 58/2026 de modificació del Reglament de l’IEI](https://www.portaljuridicandorra.ad/R20260225A) — Definició dels obligats tributaris i de la residència que es té en compte.
7. [Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries (ITP)](https://www.portaljuridicandorra.ad/L20001229B) — Tipus de l’1 % més del 0,5 al 3 %; exempció del primer habitatge (art. 4.11).
8. [Llei 11/2012 de l’impost general indirecte (IGI)](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2012011) — IGI del 4,5 % sobre l’obra nova; 0 % per a un primer habitatge que compleixi les condicions de l’ITP.
9. [Llei 5/2014 de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF)](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2014005) — Plusvàlues immobiliàries dels residents (art. 27 bis i disposició addicional 9a).
10. [Llei 94/2010 de l’impost sobre la renda dels no-residents fiscals (IRNR)](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2010094) — Plusvàlues immobiliàries dels no residents: 25 %, 20 % i 15 % (art. 29).

Els textos consolidats del Portal jurídic d’Andorra no tenen valor oficial: només fa fe la versió publicada al BOPA. [El nostre mètode de verificació](https://andorrefiscal.fr/ca/metode).

**Informació general, no assessorament.** Aquesta guia presenta les normes vigents a 11 d’octubre de 2026, d’acord amb els textos oficials. No substitueix l’estudi de la seva situació per part d’un professional (advocat, assessor fiscal, gestoria). Ha detectat un error o un canvi? [Escrigui’ns](https://andorrefiscal.fr/ca/contacte).

## Per saber-ne més

- [Inversió estrangera](https://andorrefiscal.fr/ca/emprendre/inversio-estrangera): L’autorització prèvia
- [Compra d’immobles per estrangers: l’IEI puja al 6 %](https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent): Tipus doblat per a un habitatge, 10 % més enllà, i nous residents afectats.
- [Residència passiva](https://andorrefiscal.fr/ca/residencia/residencia-passiva): Sense activitat lucrativa a Andorra
- [Dividends i plusvàlues](https://andorrefiscal.fr/ca/fiscalitat/dividends-i-plusvalues): Estalvi, accions, immobles
- [Llogar un habitatge](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/lloguer-habitatge): Lloguers, contracte, Llei 11/2026