---
title: "Compra d’immobles per estrangers a Andorra: IEI del 6 %"
url: https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent
description: "Compra d’estrangers a Andorra: des del 13 de febrer de 2026, IEI del 6 % per a un habitatge i del 10 % per a la resta, nous residents inclosos."
updated: 2026-10-11
language: ca
publisher: Andorre Fiscal (https://andorrefiscal.fr)
---

# Compra d’immobles a Andorra: l’impost sobre la inversió estrangera passa al 6 %

> Versió Markdown de la pàgina https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent (Andorre Fiscal), actualitzada a 11 d’octubre de 2026. Per citar aquesta pàgina, utilitzi la seva adreça: https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent

Des del 13 de febrer de 2026, un estranger que compra un habitatge a Andorra paga un impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI) del 6 %, enfront del 3 % que s’aplicava abans a un primer habitatge, i del 10 % per a qualsevol altre bé. La Llei 2/2026 també ha ampliat el cercle d’obligats tributaris: un resident establert des de fa menys de 3 anys paga com un no resident.

Per [la redacció d’Andorre Fiscal](https://andorrefiscal.fr/ca/qui-som#redaction) · Publicat el 10 d’octubre de 2026 · Actualitzat l’11 d’octubre de 2026 · Tipus vigent des del 13 de febrer de 2026 · [7 fonts oficials](https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent#sources)

- **6 %** per a un habitatge
- **10 %** per a les altres inversions
- **3 anys** de residència efectiva per deixar d’estar-hi obligat
- **90 %** de bonificació per un lloguer assequible de 10 anys

## L’essencial

- La Llei 2/2026, vigent des del 13 de febrer de 2026, ha elevat l’IEI al 6 % per a un habitatge, enfront del 3 % que s’aplicava abans a un primer habitatge, i al 10 % per a les altres inversions.
- Per «habitatge» s’entén un habitatge unifamiliar, o un pis amb un màxim de 3 places d’aparcament i 3 trasters.
- Són obligats tributaris els no residents, les societats estrangeres o de capital majoritàriament estranger i, ara, els residents que no acreditin 3 anys de residència efectiva en els 10 últims anys.
- L’IEI s’afegeix a l’impost sobre transmissions patrimonials, al voltant del 4 %, o a l’IGI del 4,5 % en l’obra nova.
- Les sol·licituds d’autorització presentades abans del 22 de gener de 2026 continuen subjectes als antics tipus.

## Què va canviar el 13 de febrer de 2026

La Llei 2/2026, del 22 de gener de 2026, publicada al BOPA núm. 15, del 12 de febrer de 2026, i vigent des de l’endemà, va modificar la Llei 3/2024, que va crear l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària ([IEI](https://andorrefiscal.fr/ca/glossari#iei)). Aquest impost grava l’inversor estranger que adquireix a Andorra un bé o un dret immobiliari, o participacions de societats que en són titulars, o que fa una promoció immobiliària.

Els tipus de l’IEI des de la seva creació

1. 29 de febrer de 2024

   Entrada en vigor de la Llei 3/2024, que crea l’IEI: del 3 al 10 % segons el nombre de béns.
2. Primavera de 2025

   Llei 5/2025: 3 % per a un primer habitatge, 5 % per a un segon pis, 10 % més enllà.
3. 13 de febrer de 2026

   Llei 2/2026: **6 %** per a un habitatge, **10 %** per a totes les altres inversions.

## 6 % o 10 %: com s’aplica el tipus?

El tipus del 6 % val per a una inversió dins dels límits d’un habitatge; tota la resta tributa al 10 %.

**Tipus del 6 % — Un habitatge**

- Un habitatge unifamiliar, o el terreny on està construït
- O un pis amb un màxim de tres places d’aparcament i tres trasters

**Tipus del 10 % — Totes les altres inversions**

- A partir del segon pis
- Totes les compres posteriors, un cop assolit el tipus màxim
- Un immoble que no compleix una condició de manteniment

El tipus s’aplica per trams, segons el nombre total de béns, tenint en compte les inversions anteriors. Les entitats vinculades sumen els seus béns.

## Qui ha de pagar l’IEI? No residents i residents de menys de 3 anys

- les persones físiques **no residents**;
- els **residents** que no acreditin almenys **3 anys de residència efectiva i permanent** durant els 10 anys anteriors, tenint en compte que els períodes d’estudis a l’estranger computen com a residència;
- les persones jurídiques estrangeres;
- les societats andorranes participades en un 50 % o més per capital estranger, tenint en compte que les participacions dels residents de menys de 3 anys es compten com a estrangeres.

> **Idea errònia**
>
> «Un cop resident, es compra com un andorrà.»
>
> **En realitat.** Des del 13 de febrer de 2026, un resident que no acrediti 3 anys de residència efectiva en els 10 últims anys es tracta com un inversor estranger: necessita una autorització prèvia, està subjecte al límit de compra (una casa, o dos pisos, en deu anys) i paga l’IEI.

## Exempcions i bonificació del 90 %

Hi ha tres casos que redueixen o suprimeixen l’impost:

- una **bonificació del 90 %** si l’immoble es lloga a preu assequible, com a residència habitual i permanent, durant almenys 10 anys; si l’ús canvia abans, s’ha de restituir la bonificació amb interessos de demora;
- una exempció per a les herències i per a les transmissions a títol gratuït entre cònjuges, parelles estables o parents fins al segon grau;
- una exempció per a determinades inversions empresarials alienes a l’immobiliari residencial, mantingudes 10 anys i que creen llocs de treball.

## Quant costa a un estranger la compra d’un habitatge de 700.000 €?

Al voltant de 70.000 € d’impostos per un habitatge de segona mà comprat a un particular, i 73.500 € per un habitatge nou venut per un promotor (càlcul orientatiu), sense comptar les despeses de notaria: l’IEI del 6 % s’afegeix a l’impost sobre transmissions patrimonials o a l’IGI.

**Exemple: habitatge de 700.000 € comprat per un nou resident**

| Partida | Habitatge de segona mà | Habitatge nou venut per un promotor |
| --- | --- | --- |
| Preu | 700.000 € | 700.000 € |
| IEI del 6 % | 42.000 € | 42.000 € |
| Impost sobre transmissions patrimonials (ITP, al voltant del 4 %) | al voltant de 28.000 € | no s’aplica |
| IGI del 4,5 % | no s’aplica | 31.500 € |
| Total d’impostos en la compra | **al voltant de 70.000 €** | **73.500 €** |

Càlcul orientatiu: tipus aplicats al preu de compra, sense comptar les despeses de notaria ni els honoraris. L’ITP combina un 1 % per a l’Estat i una part comunal del 0,5 al 3 %; els professionals del sector hi apliquen al voltant del 4 %.

L’IEI es paga abans de la compra, perquè està vinculat a l’autorització d’inversió estrangera: abans de la resolució favorable s’abona un pagament a compte, calculat sobre l’import declarat en la sol·licitud; després, l’impost s’autoliquida i es paga abans de la signatura de l’escriptura, i el notari no pot autoritzar la compra sense la prova del pagament o de l’exempció. Les etapes es detallen a la nostra guia sobre l’[autorització d’inversió estrangera a Andorra](https://andorrefiscal.fr/ca/emprendre/inversio-estrangera).

Abans de la reforma, un no resident pagava un 3 % d’IEI per un primer habitatge: per a aquest immoble, l’impost passa per a ell de 21.000 € a 42.000 € (càlcul orientatiu). Un resident establert des de fa menys de 3 anys, que no hi estava subjecte, ara el paga sencer. Cal recordar que una compra no dona cap dret a la residència; per a la [residència passiva](https://andorrefiscal.fr/ca/residencia/residencia-passiva), només un immoble de més de 800.000 € compta en la inversió exigida. Totes les despeses d’una compra es detallen a la nostra guia per [comprar un pis a Andorra](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/comprar-habitatge).

## Règim transitori i punts que cal verificar

Els antics tipus continuen sent aplicables a les sol·licituds d’autorització d’inversió presentades abans del 22 de gener de 2026, data d’aprovació de la Llei 2/2026, així com a les compres per a les quals s’acrediti un acord de compravenda anterior en un termini de sis mesos. El reglament de l’IEI es va adaptar mitjançant el Decret 58/2026, del 25 de febrer de 2026.

El còmput dels béns que ja es tenen, l’apreciació dels 3 anys de residència efectiva i la qualificació dels béns annexos (places d’aparcament, trasters) poden canviar el tipus aplicable: faci verificar el seu cas per un notari o un advocat abans de signar. La pèrdua posterior de la condició d’inversor estranger, per exemple després de 3 anys de residència, no dona dret a la devolució de l’impost pagat.

## Preguntes freqüents

### Sóc resident des de fa dos anys: he de pagar l’IEI?

Sí, llevat d’exempció. Des del 13 de febrer de 2026, un resident que no acrediti almenys 3 anys de residència efectiva i permanent durant els 10 últims anys està obligat a pagar l’IEI, com un no resident. També necessita una autorització d’inversió estrangera.

### Quins impostos paga un estranger que compra a Andorra?

En primer lloc, l’IEI, del 6 % per a un habitatge i del 10 % més enllà, que paguen els no residents i els residents establerts des de fa menys de 3 anys. S’hi afegeix, segons el venedor, o bé l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP) per a un immoble comprat a un particular, que combina un 1 % per a l’Estat i una part comunal del 0,5 al 3 % (al voltant del 4 % en total segons els professionals del sector), o bé l’IGI del 4,5 % per a un habitatge nou venut per un promotor: una venda feta per un professional en el marc de la seva activitat no està subjecta a l’ITP. Les despeses de notaria s’hi sumen.

[Llegir: Quant costa a un estranger la compra d’un habitatge de 700.000 €?](https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/impost-inversio-estrangera-6-per-cent#paiement)

### Un segon pis tributa al 6 %?

No. El tipus del 6 % només val dins dels límits d’un habitatge; més enllà, a partir del segon pis, l’IEI és del 10 %. D’altra banda, una persona física estrangera no pot comprar més d’una casa, o de dos pisos, en deu anys.

### Es retorna l’impost si més endavant esdevinc resident?

No. Segons la llei, la pèrdua posterior de la condició d’inversor estranger no dona lloc a la devolució de l’impost pagat.

## Fonts

1. [Llei 3/2024 de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, versió consolidada](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2024003) — Obligats tributaris (art. 5), tipus del 6 i del 10 % (art. 8), bonificació del 90 % (art. 10), pagament (art. 12 a 16).
2. [Llei 2/2026, del 22 de gener de 2026, BOPA núm. 15, del 12 de febrer de 2026](https://bopadocuments.blob.core.windows.net/bopa-documents/038015/pdf/CGL_2026_02_12_10_11_12.pdf) — Nous tipus, residents de menys de 3 anys, règim transitori.
3. [Llei 2/2026, versió del Portal jurídic](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2026002) — Modificacions de les lleis 5/2025 i 3/2024.
4. [Decret 58/2026 (reglament de l’IEI)](https://www.portaljuridicandorra.ad/R20260225A) — Reglament adaptat a la Llei 2/2026.
5. [Llei 5/2025 sobre la inversió estrangera, versió consolidada](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2025005) — Autorització prèvia, límit d’una casa o de dos pisos, absència de dret a la residència.
6. [Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries (ITP), versió consolidada](https://www.portaljuridicandorra.ad/L20001229B) — Tipus de l’1 % per a l’Estat i part comunal del 0,5 al 3 %; vendes fetes per un professional en el marc de la seva activitat no subjectes a l’ITP.
7. [Llei 11/2012 de l’impost general indirecte (IGI), versió consolidada](https://www.portaljuridicandorra.ad/L2012011) — Tipus general del 4,5 %.

Els textos consolidats del Portal jurídic d’Andorra no tenen valor oficial: només fa fe la versió publicada al BOPA. [El nostre mètode de verificació](https://andorrefiscal.fr/ca/metode).

**Informació general, no assessorament.** Aquesta guia presenta les normes vigents a 11 d’octubre de 2026, d’acord amb els textos oficials. No substitueix l’estudi de la seva situació per part d’un professional (advocat, assessor fiscal, gestoria). Ha detectat un error o un canvi? [Escrigui’ns](https://andorrefiscal.fr/ca/contacte).

## Per saber-ne més

- [Comprar un immoble](https://andorrefiscal.fr/ca/viure-a-andorra/comprar-habitatge): Autorització i impostos per als estrangers
- [Inversió estrangera](https://andorrefiscal.fr/ca/emprendre/inversio-estrangera): L’autorització prèvia
- [Residència passiva](https://andorrefiscal.fr/ca/residencia/residencia-passiva): Sense activitat lucrativa a Andorra
- [Llei òmnibus 2: la residència passiva puja a 1.000.000 €](https://andorrefiscal.fr/ca/actualitat/llei-2-2026-residencia-passiva): Què canvia la llei que va entrar en vigor el 13 de febrer de 2026.
- [Impostos a Andorra](https://andorrefiscal.fr/ca/fiscalitat/sistema-fiscal-andorra): Tots els impostos i els seus tipus